2024年是房地产行业的政策“大年”配资好评股票配资网站，销售端放松行政限制、供给端缩减土地规模、“国家队”下场收购存量资源......多重政策均指向一个目标：助力楼市“去库存”。
那么这一年来，楼市“去库存”是否有明显成效？行业机构克而瑞最新报告显示，从2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数的样本城市，狭义库存规模均有所下降。
郑州、青岛、佛山、东莞、南京这五大城市，去年狭义库存压降规模居前，相关指标均减少130万平方米以上，从变化幅度看，东莞狭义库存更是同比下降25%，规模显著下降。
“得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存‘成绩单’。”行业机构克而瑞表示。
这些城市狭义库存下降
我国房地产行业已进入新一轮“去库存”周期。
去年4月召开的中共中央政治局会议，提出“房地产市场供求关系新变化”这一表述，点明了我国房地产行业已进入供求新阶段。行业新阶段，市场整体处于“供过于求”的状态，宏观政策也是基于这点，从消化存量、优化增量两个大方向，助力行业修复。
过去一年，房地产行业的一系列政策，基本都是基于楼市“去库存”目标展开。中央层面调整住房信贷政策、税收政策，各地地方政府也“因城施策”，不断优化调控措施。目前，在限购方面，全国基本迈入不限购时代，限售限价等其他政策也出现大面积松动。
那么目前，我国主要城市的库存压力如何？是否有一定程度的优化？
近日，克而瑞发布的研报显示，得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。
从狭义库存规模变动情况来看，去年绝大多数样本城市狭义库存规模下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万平方米以上；从变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。
业内所称狭义库存量，主要指已批准预售的商品住宅中、尚未销售的建筑面积，主要用来衡量中短期变化。此外，还有另一指标广义库存量，后者统计范围更广，指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未动工项目和已动工未拿销证的项目。
从更即时的狭义库存指标看，郑州库存压降规模最明显，去年狭义库存降低214万平方米；青岛其次，去年狭义库存压降194万平方米；佛山、东莞、南京、济南、苏州、杭州去年狭义库存均降低超百万平方米，佛山、东莞压降量分别为169万、156万平方米。
此外，宁波、徐州、重庆、天津、武汉、深圳、厦门、常州、长春、北京、福州、南宁等城市，虽然狭义库存规模压降在百万平方米以下，但同样属于下降趋势。少数狭义库存上升的城市如西安、成都、上海，则均属于新房市场较为活跃的城市。
（数据及图表来源：克而瑞地产研究）
“狭义库存下降，说明地方已能先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房收储、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标下降，去库存、降风险进程正在快速推进。”克而瑞称。
值得注意的是，部分城市狭义库存下降，不能说明去库存压力完全缓解。从去化周期指标看，据克而瑞测算，四季度百城的去化周期，整体由增转降，11月末百城去化周期为26.7个月，环比下降2%，但从同比来看为上涨26%。
分城市来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅14个月；北京、广州、深圳11月末去化周期均在20个月以上。不过，受930新政利好效应影响，一线城市楼市表现较好，比如深圳当前配资好评股票配资网站的去化周期较去年同期稳中有降，降幅达19%。
二线城市中，杭州消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险；仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月。相较而言，三四线城市整体库存问题更需重视，半数城市库存消化周期超过36个月，即便打折促销也难拉动销量。
国家统计局数据也显示，截至11月末，全国商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。这显示出，虽然四季度以来楼市表现向好，部分城市消化了不少存量，但整体而言，当前楼市的“去库存”进程仍然需要时间。
土地供应缩量助力去库存
当前房地产“去库存”仍在路上，但部分城市已现积极成效，背后很重要的原因，一是房企新盘供应大幅减少、二是土地市场整体缩量，叠加存量项目加速去化，共同助推了去库存进程。
从新房供应情况看，克而瑞表示，去年有九成样本城市供小于求，其中有14城供求差值超过100万平方米。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。
以青岛为例，去年青岛胶州老城板块新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅1401套，仅为成交量的58%，叠加保障房收储等去库存措施推进，2024年末新房库存同比减少18%。
合理控制土地供应，也是助力房地产回到“供求平衡”的重要措施。
据克而瑞统计，2024年土地成交规模下滑，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积10.3亿平方米、同比下滑17%。从城市视角来看，土地成交规模小于商品房成交规模，已经成为2024年的新常态，行业也由此正式迈入了去库存新周期。
将时间轴拉长来看，近年来土地市场的交易规模持续收缩，收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。克而瑞称，与2020年高点相比，近四年以来土地年成交量已经下跌超过六成，2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近。
不少城市都在去年明显缩减了土地供应规模，深圳、重庆、东莞等七城，去年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低6个月以上，极大减轻了库存风险。
再看曾经的新房成交“大城”重庆，土地供应也明显缩量，2024年重庆市区仅成交20宗宅地，合计成交建面135万平方米，仅为新房交易量的四分之一，推动广义消化周期下降9个月。
“土地成交‘大市’消失，一方面与新房成交规模的下降同步，另一方面也体现了地方主管部门积极调整供地节奏，削减供地规模以促进市场供求恢复。”克而瑞表示。
目前，经过去年的政策转向、多重助力，房地产去库存正在迈上正轨。不过，面对大量的商品房待售规模、以及潜在的广义库存，房地产去库存政策仍需持续发力。
克而瑞表示，鉴于行业库存仍在高位、新房销售规模较高点下降四成，在较长时间内，去库存仍将是行业将要面临的主要挑战，未来土地成交规模仍需保持与新房成交规模相适的低位。
能否有效处理去库存问题，也是房地产能否“止跌回稳”的重中之重。
财信研究院表示，高库存意味着供给充足，供给和需求处于“供强需弱”状态，购房需求的释放有待价格回归正常，这一过程就是去库存。在这一过程中，如果有力度较大的支持性政策出台，那么去库存进程会加速，缩短去库存时间，并助力缩减价格的调整幅度。
克而瑞表示，展望2025年，基于此前中央经济工作会议的定调，政策将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。另一方面，去年四季度以来新房市场销售转好，随着需求端预期不断改善，也有望推动2025年行业投资端信心回升。
“去库存是未来一段时间的主要任务，提量、降本、增收都是消化库存的有效手段，除此之外，收储存量土地和商品房的政策措施，也应真金白银地落实到位。”财信研究院称。
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孙梦凡
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